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楼市限售与定向加息代表信用收缩仍将是主基调

时间:2017-11-12 9:21:16  作者:  来源:  浏览:5  评论:0
内容摘要: 9、10月向来是楼市传统旺季,业内素有“金九银十”之说,但过后来看,楼市降温仍是主基调。今年起全国商品房销售额与销售面积增速已呈现连续下降态势,国家统计局数据显示,今年1-9月商品房销售额与销售面积同比增速分别为14.6%和10.3%,较去年同期的41.3%和26....

 9、10月向来是楼市传统旺季,业内素有“金九银十”之说,但过后来看,楼市降温仍是主基调。今年起全国商品房销售额与销售面积增速已呈现连续下降态势,国家统计局数据显示,今年1-9月商品房销售额与销售面积同比增速分别为14.6%和10.3%,较去年同期的41.3%和26.9%已有较大回落,预计四季度仍将延续此状态。同时,一般滞后三个月的房地产开发**与土地购置面积同比增速也呈现平稳走势。

  不仅如此,楼市调控不但未有放松之势,反而仍有趋严态势。今年3月,厦门对居民新购住宅推出了限售政策,随后青岛、广州等20多个城市陆续跟进。9月,长沙、重庆等10多个城市又相继出台限售措施。至今全国限售城市已达44个,以热点二三线城市为主。

  需要特别注意的是,在让房子回归居住属性的大原则下,楼市调控已由“930”时期的限购、限贷、限价、限商逐渐向限售过度,限售最大的特点莫过于消灭楼市流动性,一套期房从购买到取得房产证再到限售2年期满可以转手起码要4年,统计显示,近6成限售城市限售期为2年,部分城市对多套房、非户籍居民购房限售期限为5年。对于部分加杠杆**与投机购房者来说,在限贷背景下,他们连首付都是借助消费贷或房*贷完成的,在如此长的限售期内不仅要面对逐月增加的利息支出,还要承担因房屋流动性转差而导致的*押折价问题,**的办法就是将房子出租弥补利息支出。但在全国租售比失调、未来由机构主导的房屋租赁市场上,租金大幅上涨概率极小,相对于购房支出来讲,这点租金可谓是杯水车薪;但对于地方政府来说,通过限售则可有效控制当地楼市的供给,进而大幅降低当地楼市的不确定性。

  更深层次,限售所消灭的楼市流动性最终影响的是商业银行的货币创造能力。2008至2016年,我国广义货币增速一直维持高位,9年时间增长近3倍。进一步观察其中结构可以发现,基础货币2008年至今仅增长约1.8倍,显著低于同期美国、日本等发达国家基础货币扩张速度,但货币乘数却由2008年初的3.8增长至今年9月的5.41,这背后反映的其实是商业银行的信用过快扩张所致的货币超发。推升商业银行信用过快扩张的主要动力来源有两个方面,一是房地产,商业银行的*押贷款中近8成是房地产,2016年新增信贷中45%为居民中长期贷款,今年前8月新增信贷中仍有42%为居民中长期贷款,房贷是中长期贷款的主力军;二是地方政府和国企**,由于商业银行不用去担心违约风险,因而对地方政府**支持力度也较强。


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