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中小房企生存现状:拿地变得更加困难了

时间:2017-12-3 15:39:01  作者:  来源:  浏览:1  评论:0
内容摘要: 在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下,中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。尤其从2016年底全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来,囊中相对羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。  一线城市的土地市...

 在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下,中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。尤其从2016年底全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来,囊中相对羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。

  一线城市的土地市场,几乎难觅中小开发商的身影,这一趋势在不断向部分二线城市蔓延。郑州升龙置业一位人士表示,从2016年一线地产商开始涌入郑州土拍市场以来,中小开发商拿地变得更加困难了。

  并购

  对当前获取土地的方式,三盛集团董事长林荣滨表示:“我们的项目85%-90%来自并购。”由于公开招拍挂市场竞争激烈和成本相对较高,三盛集团更倾向于通过并购获取项目,而非通过招拍挂市场直接拿地。

  在房地产行业急剧变化的背景下,今年9月前后,三盛集团旗下地产业务平台三盛控股通过借壳登陆港交所完成上市,同时,三盛集团与三盛控股合资成立三盛资本,主要为房地产业务拿地和开发提供资金支持。

  今年8月,三盛集团先后分别以5.49亿元和8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权,从而获取了平潭2个**项目近20万平方米土地,在济南章丘获得总建筑面积24.11万平方米的3个房地产项目及1幅面积6万平方米的土地。

  林荣滨表示,在获取土地方面,与招拍挂拿地相比,通过并购获取土地的方式更为复杂,但如果操作得当,所获取的利润也更为可观,林荣滨计划,规模达到500亿元的时候,要实现一般房企1500亿元规模的利润。

  这就对三盛在获取土地、控制成本和净利润等方面提出更为严苛的要求,三盛方面表示,目前三盛的利润率在15%-20%,这一毛利率的表现得益于土地的并购把控与风险测算。

  三盛在并购项目方面有专门的团队,这个团队汇集了相关法律、财务等方面的人才,针对全国热点区域撒网式考察,林荣滨称,“首先看城市人口结构和收入结构是不是有消费**,接下来就看位置,包括距离市中心位置、周边各方面生活配套,不同城市标准也不同。”

  选择好并购对象后,开始与对方进行深入接触,包括项目资产、负债等财务状况以及是否存在司法纠纷,然后财务和法务等相应部门会对项目成本、盈利等进行核算,并对潜在的市场风险进行综合评估。

  在收购一个项目时,通常需要经过三道审核:第一是拓展团队通过综合评估确定收购目标;第二汇总开发部门和营销部门意见,看项目适不适合做、未来好不好卖;最后由董事长和董事会拍板决定。


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